Kurz und einfach erklärt
Der Beitrag ist für Firmen, die Häuser und Wohnungen auf ihrer Website anbieten.
Er erklärt, welche Angaben zum Energieausweis auf diese Seite gehören. Ein Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Haus braucht.
Eine Vorlage mit festen Feldern kann helfen. Sie lässt ein Objekt erst online gehen, wenn alles ausgefüllt ist.
Beim Umzug auf eine neue Website gehen Angaben oft verloren. Der Beitrag zeigt, worauf Sie achten können. Er ersetzt keine Prüfung durch einen Anwalt.
Wir bauen Vorlagen für Objekte mit festen Feldern. Auf Wunsch übernehmen wir auch Ihre vorhandenen Objekte.
Eine Objektseite sieht aus wie Selbstdarstellung: ein paar Fotos, Lage, Wohnfläche, Kaufpreis, darunter das Kontaktformular. Rechtlich ist sie etwas anderes. Sobald vor einem Verkauf, einer Vermietung, einer Verpachtung oder einem Leasing eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 des Gebäudeenergiegesetzes — die amtliche Textfassung führt es inzwischen als Gebäudemodernisierungsgesetz — fünf feste Angaben in dieser Anzeige. Das Gesetz zählt dabei keine Medien auf. Es knüpft an die Anzeige und an die Person, die deren Veröffentlichung verantwortet. Die eigene Website ist damit kein Sonderfall, sondern der Regelfall mit Hausrecht: Wer sie betreibt, verantwortet auch, was darauf steht. In der Praxis fällt die Lücke trotzdem fast immer zuerst auf der eigenen Seite auf und nicht im Portal. Das Portal hat Pflichtfelder; die eigene Objektvorlage hat oft ein Freitextfeld und die Hoffnung, dass jemand daran denkt. Dieser Beitrag behandelt die Pflichtangaben deshalb nicht als Rechtstext zum Nachlesen, sondern als Datenmodell: welche fünf Felder in jede Objektmaske gehören, welches sechste bei Gewerbeobjekten dazukommt, wie ein Wächter aussieht, der ein unvollständiges Objekt gar nicht erst veröffentlicht, und was beim Umzug eines Bestands auf einen neuen Auftritt regelmäßig verloren geht. Er ordnet die Rechtslage für die Arbeit an einer Website ein und ersetzt im Einzelfall keine anwaltliche Prüfung — er sorgt dafür, dass eine solche Prüfung im Zweifel überhaupt vollständige Felder vorfindet.
Das Wichtigste in Kürze
- Liegt ein Energieausweis vor, gehören fünf Angaben (§ 87 Absatz 1 GModG) in jede Immobilienanzeige: Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse.
- Bei einem Nichtwohngebäude wird aus dem einen Kennwert ein Paar: Endenergie für Wärme und für Strom sind getrennt aufzuführen (§ 87 Absatz 2 GModG).
- Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach Nummer 21 des Bußgeldkatalogs mit einem Rahmen bis zu zehntausend Euro (§ 108 GModG).
- Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren (§ 79 Absatz 3 GModG) ausgestellt. Das Ablaufdatum gehört als Datumsfeld in die Objektmaske, nicht in eine Notiz.
- Die Energieeffizienzklasse ist keine freie Eingabe: Anlage 10 des Gesetzes teilt Wohngebäude in neun Klassen von A+ bis H ein.
- Pflichtfelder wirken erst mit einem Wächter davor. Ein Objekt ohne die Angaben darf gar nicht online gehen, statt später korrigiert zu werden.
Wann eine Objektseite zur Immobilienanzeige wird
Der Auslöser steht in § 87 Absatz 1 und besteht aus zwei Bedingungen, die zusammentreffen müssen. Erstens wird vor einem Verkauf, einer Vermietung, einer Verpachtung oder einem Leasing eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben. Zweitens liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor. Sind beide erfüllt, hat die Person, die die Veröffentlichung verantwortet — Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler — sicherzustellen, dass die Anzeige die fünf Pflichtangaben enthält. Bemerkenswert ist, was dort nicht steht: eine Aufzählung zulässiger Kanäle. Der Wortlaut unterscheidet nicht zwischen Portal, Zeitungsanzeige, Schaufensteraushang und der Objektseite des eigenen Auftritts. Wer seinen Bestand auf einer Website für Immobilien zeigt, betreibt ein kommerzielles Medium in eigener Regie, samt der Verantwortung dafür. Der Umkehrschluss gilt ebenso: Liegt noch kein Energieausweis vor, greifen die Pflichtangaben nicht. Die Pflicht, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 Absatz 4 GModG), bleibt davon unberührt.
Diese Zuordnung ist der Punkt, an dem Websitebetreiber regelmäßig danebenliegen. Die Pflicht hängt weder am technischen Dienstleister noch am Portal, über das ein Objekt zusätzlich läuft, sondern an demjenigen, der die Veröffentlichung verantwortet. Wird dasselbe Objekt im Portal vollständig und auf der eigenen Seite unvollständig ausgespielt, ist die eigene Seite die Anzeige mit der Lücke. Damit ist der eigene Auftritt nicht der geschützte Raum, für den ihn viele halten, sondern der Ort mit der schwächsten Kontrolle: Das Portal erzwingt die Felder über seine Eingabemaske, die eigene Objektvorlage oft nicht. Wer die Anbieterangaben seiner Seite schon einmal sortiert hat, kennt das Muster aus der Impressumspflicht 2026: Eine gesetzliche Pflicht wird erst dann verlässlich erfüllt, wenn sie ein Feld hat und nicht nur einen guten Vorsatz.
Das Gesetz nennt kein Medium, sondern eine Verantwortung
Die fünf Angaben und die Felder dahinter
Die fünf Angaben stehen nummeriert im Gesetz und lassen sich eins zu eins in Felder übersetzen. Erstens die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis, also ein Auswahlfeld mit genau zwei Werten und kein Freitext. Zweitens der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude, eine Zahl mit fester Einheit. Drittens die wesentlichen Energieträger für die Heizung, in der Regel eine Mehrfachauswahl. Viertens, nur bei einem Wohngebäude, das im Ausweis genannte Baujahr. Fünftens, ebenfalls nur bei einem Wohngebäude, die Energieeffizienzklasse. Alle fünf haben eine Gemeinsamkeit, die in der Umsetzung gern übersehen wird: Sie stammen aus dem Energieausweis und nicht aus der Objektakte. Das Baujahr des Gebäudes und das im Ausweis genannte Baujahr können auseinanderfallen; maßgeblich ist der Ausweis. Genau deshalb gehört in die Maske auch die Registriernummer des Ausweises, obwohl sie in der Anzeige nichts zu suchen hat: Sie ist der Faden zurück zum Dokument.
In der Maske hat sich eine Trennung bewährt, die dem Gesetz folgt und nicht der Optik: ein eigener Abschnitt für den Energieausweis mit den fünf Pflichtfeldern, dazu zwei Felder, die das Gesetz nicht verlangt, die Redaktion aber braucht — Ausstellungsdatum und Ablaufdatum. Erst damit lässt sich beantworten, ob ein Objekt heute noch mit einem gültigen Ausweis beworben wird. Die Anordnung im Exposé ist frei, die Vollständigkeit nicht. Wer Pflichtangaben schon einmal für Produkte umgesetzt hat, kennt die Mechanik aus dem Shop: Auch bei den Pflichtangaben im Onlineshop entscheidet nicht der gute Wille, sondern die Frage, ob sich ein Datensatz ohne sie überhaupt speichern lässt. Dieselbe Sauberkeit zahlt sich zweimal aus, denn getrennte Felder sind auch die Grundlage für strukturierte Daten.
Auswahl statt Freitext
Ausweisart und Energieträger sind geschlossene Wertelisten. Als Freitext entstehen daraus im Bestand fünf Schreibweisen für dieselbe Heizung — und keine davon lässt sich filtern oder prüfen.
Einheit am Feld, nicht im Text
Der Endenergiewert ist eine Zahl mit Einheit, die am Feld hängt. Steht sie im Eingabetext, kommt sie irgendwann doppelt, gar nicht oder in einer eigenen Schreibweise auf die Seite.
Zwei Datumsfelder
Ausstellungsdatum und Ablaufdatum verlangt die Anzeige nicht, die Pflege schon. Ohne sie lässt sich nicht beantworten, welches Objekt mit einem abgelaufenen Ausweis beworben wird.
- Art des Energieausweises als Auswahl: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch als Zahlenfeld mit fester Einheit
- Wesentliche Energieträger für die Heizung als Mehrfachauswahl aus einer Liste
- Baujahr laut Energieausweis, getrennt vom Baujahr in der Objektakte
- Energieeffizienzklasse als Auswahl von A+ bis H, nur bei Wohngebäuden
- Ausstellungs- und Ablaufdatum sowie Registriernummer als interne Pflegefelder
Nichtwohngebäude: aus einem Wert werden zwei
Bei Gewerbeobjekten ändert sich genau ein Punkt, und er ist der meistvergessene der ganzen Regelung. Für ein Nichtwohngebäude ist der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen (§ 87 Absatz 2 GModG). Aus einem Zahlenfeld werden damit zwei. Das ist keine Feinheit des Gesetzgebers, sondern folgt dem Ausweis selbst: Ein Energiebedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude enthält den Endenergiebedarf für Wärme und den Endenergiebedarf für Strom als zwei Angaben (§ 85 Absatz 2 GModG). Wer also ein Bürohaus, eine Halle oder eine Praxisfläche bewirbt und nur einen Wert ausgibt, hat die Pflichtangabe nach Nummer 2 nicht erfüllt, sondern halbiert. Dass Baujahr und Energieeffizienzklasse hier entfallen, macht die Sache nicht einfacher: Die Vorlage muss zwischen zwei Gebäudearten unterscheiden können, statt ein Feld mehr oder weniger anzuzeigen.
Praktisch scheitert das fast immer an derselben Stelle: Die Objektvorlage kennt nur einen Gebäudetyp. Sie wurde für Wohnungen gebaut, danach kam das erste Gewerbeobjekt dazu, und der Stromkennwert hatte kein Feld. Er landete im Beschreibungstext oder gar nicht auf der Seite. Die saubere Lösung ist ein Pflichtfeld Gebäudeart ganz am Anfang der Maske, das die folgenden Felder steuert: Wohngebäude blendet Baujahr und Effizienzklasse ein und verlangt einen Kennwert, Nichtwohngebäude blendet beide aus und verlangt zwei. Damit ist auch die häufigste Stichprobe beantwortbar, die bei einer Beanstandung gefahren wird: Zeig mir alle Gewerbeobjekte, bei denen nur ein Kennwert gesetzt ist.
| Merkmal | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis |
| Endenergie | Ein Wert für das Gebäude | Wärme und Strom getrennt (§ 87 Absatz 2 GModG) |
| Wesentliche Energieträger | Pflichtangabe | Pflichtangabe |
| Baujahr laut Ausweis | Pflichtangabe | Nicht verlangt |
| Energieeffizienzklasse | Pflichtangabe | Nicht verlangt |
| Pflichtfelder in der Maske | Fünf | Vier, davon zwei Kennwerte |
| Flächenbezug im Ausweis | Gebäudenutzfläche | Nettogrundfläche |
| Typische Lücke | Effizienzklasse steht nur im Fließtext | Stromkennwert fehlt vollständig |
Die Objektvorlage als Pflichtfeldmaske
Eine Regel, die nur in einer Arbeitsanweisung steht, wird an dem Tag gebrochen, an dem es schnell gehen muss. Deshalb gehört die Pflicht in die Technik. Drei Ebenen haben sich bewährt. Die Eingabemaske erzwingt die Felder je nach Gebäudeart. Ein Wächter vor der Veröffentlichung prüft den Datensatz noch einmal und verweigert den Statuswechsel auf Veröffentlicht, solange etwas fehlt. Und die Vorlage selbst gibt die Angaben an einer festen Stelle des Exposés aus, damit sie nicht davon abhängen, ob jemand sie in die Beschreibung getippt hat. Wie die Objektseiten dann in die übrige Seite eingehängt werden — Suchergebnis, Kategorie, Detailseite — ist eine Frage der Website-Struktur und sollte vor dem ersten Objekt entschieden sein, nicht nach dem hundertsten.
Auf dem Handy entscheidet zusätzlich die Reihenfolge. Die Pflichtangaben dürfen nicht hinter einem eingeklappten Bereich verschwinden, der erst nach drei Wischbewegungen auftaucht, und auch nicht in einer Tabelle stehen, die seitlich überläuft. Eine schlichte Definitionsliste mit Bezeichnung und Wert untereinander übersteht jede Bildschirmbreite; das Feld darf umbrechen, die Zuordnung nicht. Das ist derselbe Gedanke wie beim Mobile-First-Aufbau: Was auf dem kleinsten Gerät sichtbar bleibt, bleibt überall sichtbar. Ein Hinweis noch zum Aufbau des Blocks: Der Text davor darf werben, der Block selbst nicht. Eine Zeile wie ein besonders sparsamer Verbrauch macht aus einer Pflichtangabe eine Aussage, die belegt sein will.
Der Wächter ist die eigentliche Maßnahme
- Ist eine Gebäudeart gesetzt? Ohne sie lässt sich keine der folgenden Regeln anwenden.
- Liegt ein Energieausweis vor? Wenn nein, entfallen die Pflichtangaben — und der Grund wird am Objekt vermerkt.
- Sind Ausweisart, Kennwert und Energieträger gesetzt? Bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse.
- Bei Nichtwohngebäuden: sind beide Kennwerte gesetzt, für Wärme und für Strom?
- Liegt das Ablaufdatum in der Zukunft? Ein abgelaufener Ausweis trägt keine Anzeige mehr.
Altbestand: alte Ausweise, alte Objekte
Objekte altern langsamer als Ausweise. Weil ein Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt wird (§ 79 Absatz 3 GModG), steht in jedem gewachsenen Bestand irgendwann eine Anzeige mit einem Dokument, das nicht mehr trägt. Dazu kommt eine Übergangsregel, die genau die Ausweise betrifft, die heute am ehesten auslaufen: Für Ausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, gelten die Pflichten nach besonderer Maßgabe (§ 87 Absatz 3 GModG). Praktisch heißt das unter anderem, dass bei einem Verbrauchsausweis ohne Warmwasseranteil der Kennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter zu erhöhen ist (§ 112 Absatz 3 GModG). Wer solche Werte einmal falsch übernommen hat, trägt sie durch jeden Umzug weiter — ein Grund, den Bestand wie einen Content-Audit zu behandeln und nicht wie eine Datenbanktabelle, die man kopiert.
Eine zweite Stelle betrifft kleine ältere Wohnhäuser. Soll ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen vermietet oder verkauft werden und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Absatz 3 GModG) — ein Verbrauchsausweis genügt dort nicht ohne Weiteres. Für die Objektmaske folgt daraus ein unscheinbares, aber nützliches Feld: die Anzahl der Wohnungen. Sie entscheidet nicht über die Pflichtangaben, aber darüber, ob der vorliegende Ausweis überhaupt der richtige ist. Wer sie ohnehin erfasst, kann den Wächter um eine Warnung erweitern, statt die Frage jedes Mal neu zu stellen.
Bestand einmal durchzählen
Wie viele Objekte stehen online, wie viele davon mit Energieausweis, wie viele mit gesetzten Pflichtfeldern? Drei Zahlen, eine Abfrage — und die Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Ablaufdaten nachtragen
Ohne Ablaufdatum lässt sich die Gültigkeit nicht prüfen. Das Nachtragen ist Handarbeit, aber einmalig; danach meldet sich der Bestand von selbst, bevor ein Ausweis ausläuft.
Regel vor dem Import
Beim Übernehmen aus einer alten Datenquelle gilt dieselbe Prüfung wie beim Anlegen von Hand. Ein Import, der am Wächter vorbeigeht, ist die schnellste Art, eine saubere Maske wirkungslos zu machen.
Pflichtangaben kommen selten allein
Was ein Relaunch mit den Feldern macht
Beim Umzug auf einen neuen Auftritt geht selten der Text verloren — verloren gehen die Felder. Aus fünf getrennten Angaben wird ein Absatz, weil das neue System kein passendes Feld hatte und die Übernahme unter Zeitdruck lief. Danach steht die Effizienzklasse zwar noch auf der Seite, aber nicht mehr an einer Stelle, die sich abfragen, prüfen oder ausgeben lässt. Ein Website-Relaunch mit Objektbestand braucht deshalb vor der ersten Zeile Code eine Feldkarte: welches Feld der alten Datenquelle landet in welchem Feld der neuen Maske, welches Feld gibt es neu, und welches bleibt bewusst leer. Das klingt nach Buchhaltung und ist der Unterschied zwischen einem Umzug und einem Neuanfang mit alten Texten.
Dazu kommt die Adressfrage. Objektseiten verschwinden, sobald ein Objekt verkauft ist, und genau das macht sie zu einer Quelle toter Verweise. Wer Objekte nicht dauerhaft archiviert, sollte wenigstens festlegen, wohin eine erledigte Adresse führt: auf die Übersicht der verfügbaren Objekte, nicht auf eine Fehlerseite. Welche Schritte dabei sonst noch anstehen, sammelt der Beitrag Relaunch ohne Ranking-Verlust. Für die Pflichtangaben gilt dabei eine einfache Reihenfolge: erst die Felder, dann die Gestaltung. Ein Exposé lässt sich jederzeit neu setzen; ein Bestand, dessen Felder beim Umzug zu Fließtext geworden sind, lässt sich nur von Hand zurückbauen.
- Feldkarte anlegen: jedes Feld der alten Quelle bekommt ein Ziel oder eine begründete Streichung
- Gebäudeart je Objekt setzen, bevor die Kennwerte übernommen werden
- Zwei Kennwertfelder für Nichtwohngebäude vorsehen, auch wenn heute nur Wohnungen im Bestand stehen
- Ablaufdaten mitnehmen oder nachtragen, sonst beginnt die Pflege wieder bei null
- Weiterleitungen für erledigte Objektadressen festlegen, statt Fehlerseiten entstehen zu lassen
- Nach dem Umzug einmal den Wächter über den ganzen Bestand laufen lassen und die Zahl notieren
Wenn eine Beanstandung eintrifft
Das Gesetz führt das Versäumnis als eigenen Tatbestand: Ordnungswidrig handelt, wer entgegen § 87 Absatz 1 nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält — das ist Nummer 21 der Aufzählung in § 108 Absatz 1 GModG. Der Rahmen dafür liegt bei bis zu zehntausend Euro (§ 108 Absatz 2 GModG). Das ist ein Rahmen und keine Erwartung; was im Einzelfall festgesetzt wird, entscheidet die zuständige Behörde. Interessant ist für die Praxis weniger die Zahl als die Formulierung: Vorgeworfen wird nicht die falsche Angabe, sondern das Nicht-Sicherstellen. Bestraft wird also die fehlende Vorkehrung — und genau die lässt sich mit einer Maske und einem Wächter belegen.
Daneben steht ein zweiter Weg, der in der Praxis öfter vorkommt als ein Bußgeldbescheid. Unlauter handelt, wer einer Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, das Marktverhalten zu regeln, wenn der Verstoß die Interessen von Verbrauchern oder Mitbewerbern spürbar beeinträchtigt (§ 3a UWG). Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden verbreitet als solche Marktverhaltensregel eingeordnet, weshalb Beanstandungen häufiger von Mitbewerbern oder Verbänden kommen als von einer Behörde. Für den Websitebetreiber ändert das die Reihenfolge der Arbeit: Nicht die Frage, wie hoch ein Bußgeld ausfallen könnte, treibt die Umsetzung, sondern die Frage, wie schnell sich ein Bestand vollständig belegen lässt, wenn jemand nachfragt.
Was im Fall der Fälle zählt
So setzen Sie die Objektseite auf
Der Weg ist kurz, wenn er in der richtigen Reihenfolge gegangen wird. Zuerst die Gebäudeart als steuerndes Pflichtfeld, dann die fünf Angaben als eigene Felder, dann die beiden Datumsfelder und die Registriernummer, dann der Wächter vor dem Veröffentlichen, zuletzt die Ausgabe im Exposé an fester Stelle. Erst danach lohnt sich der Blick auf Sichtbarkeit: Objektseiten sind eigenständige Seiten mit eigener Adresse, eigenem Titel und eigener Beschreibung, und sie profitieren von denselben Grundlagen wie jede andere Unterseite — die Punkte dafür stehen in der Checkliste zum technischen SEO. Die Reihenfolge ist wichtig, weil eine gut auffindbare Seite mit unvollständiger Anzeige schlechter ist als eine, die niemand findet.
Für einen bestehenden Auftritt beginnt die Arbeit mit einer Zählung, nicht mit einem Umbau: Wie viele Objekte stehen online, bei wie vielen liegt ein Energieausweis vor, bei wie vielen sind alle Pflichtfelder gesetzt? Die drei Zahlen sagen, ob eine Nacharbeit von Hand reicht oder ob die Vorlage geändert werden muss. Wie eine solche Maske im Zusammenspiel mit Suche, Filter und Detailseite aussieht, zeigt die Seite zur Website für Immobilien; wenn Sie einen vorhandenen Bestand übernehmen lassen möchten, ist der schnellste Einstieg eine kurze Nachricht über das Kontaktformular mit der Anzahl der Objekte und dem heutigen System.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Verwandte Artikel
Gewinnspiel zum Advent: Aktion auf der Website regelkonform
Adventskalender mit Verlosung: was § 6 DDG, UWG und DSGVO für Teilnahmebedingungen, Newsletter-Häkchen und Gewinnerbenachrichtigung auf der Website verlangen.
Website für Hausverwaltungen: Eigentümer, Mieter, Schäden
Schadensmeldung mit Objekt und Foto, Notdienst je Liegenschaft, Eigentümerbereich und WEG-Fristen: wie eine Verwalter-Website das Büro entlastet.
Wein, Spirituosen, E-Zigaretten: Altersprüfung im Onlineshop
Was das Jugendschutzgesetz beim Versand von Alkohol, Tabak und E-Zigaretten verlangt und wie ein Shop je Artikel, im Checkout und bei der Zustellung prüft.